Đến cả những ‘hiệp sĩ trắng’ cũng ôm nợ: Ai sẽ là người vực dậy cả ngành bất động sản của Trung Quốc?

Vào một ngày giữa tháng 7/2017, một trong những người đàn ông giàu có nhất Trung Quốc khi ấy đã gấp rút tổ chức buổi họp báo để công bố gói cứu trợ doanh nghiệp lớn nhất ở nước này, khi giới chức siết chặt quy định để ngăn chặn những thương vụ trục lợi.

Tại tòa nhà trụ sở của Dalian Wanda Group ở Bắc Kinh, giới truyền thông đã chờ đợi sự xuất hiện của ông trùm bất động sản Wang Jianlin. Wang khi đó đang ở trong một phòng họp. Các nhà báo ở bên ngoài thậm chí còn nghe thấy tiếng la hét, ném đồ đạc và kính vỡ. Ở căn phòng bên cạnh, các nhân viên liên tục giới thiệu về “liên minh chiến lược” của Wanda – gồm 3 thành viên.

1 giờ sau khi sự kiện bắt đầu, Wang bước ra khỏi phòng và tất cả đều mỉm cười. Đi cùng ông là chủ tịch Sun Hongbin của Sunac China Holdings và chủ tịch Li Sze-lim của Guangzhou R&F Properties. 3 vị giám đốc từ chối tiết lộ nội dung cuộc thảo luận vừa rồi của họ.

Ngày hôm đó, ông Wang đã thông báo về một thương vụ “bom tấn”. Ông đã bán 77 khách sạn cho R&F với 19,9 tỷ NDT (3 tỷ USD). Sunac – được cơ quan quản lý ngân hàng Trung Quốc giám sát các khoản nợ, đã rút lại lời cam kết đưa ra 9 ngày trước đó, đồng ý trả cho Wanda 43,8 tỷ NDT cho 13 dự án liên quan đến du lịch, bao gồm cả công viên giải trí.

Khoản cứu trợ đã giúp Wanda có 60 tỷ NDT tiền mặt, số tiền rất quan trọng khi tập đoàn này phải trả 200 tỷ NDT nợ và trái phiếu chưa thanh toán. Wanda vẫn tiếp tục xoay xở để thanh lý tài sản kể từ đó. Họ phải bán bất động sản ở Sydney, London, Beverly Hills, câu lạc bộ bóng đá Tây Ban Nha, một chiếc du thuyền, xưởng phim và cổ phần trong chuỗi rạp phim lớn nhất nước Mỹ – AMC.

5 năm sau, Wanda ngày nay chỉ là một “cái bóng” mờ nhạt so với quy mô của họ trước đây và ít được nhắc đến trên các tờ báo. 2 “hiệp sĩ” của họ vào năm 2017 giờ cũng ngập trong nợ, phải bán tài sản để sống sót trong cuộc chiến sinh tồn. Tuần trước, Sunac đã vỡ nợ đối với trái phiếu USD và bị Fitch Ratings hạ tín nhiệm 2 lần và được xếp hạng “trái phiếu rác”. R&F thì phải bán tài sản ở London với mức chiết khấu 42%.

Vậy ai sẽ “ra tay cứu giúp” các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc ở lần này? Tommy Wu – nhà kinh tế cấp cao tại Oxford Economics, cho biết: “Việc cứu trợ cần đến nhiều hơn 1 công ty hay 1 ngân hàng. Lĩnh vực này đang quay cuồng trong đợt thắt chặt chính sách. Do đó, một trong những giải pháp cho vấn đề này là nới lỏng quy định hay thậm chí thay đổi hoàn toàn.”

Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho biết, thị trường bất động sản dân cư của nước này thuộc hàng lớn nhất thế giới, trị giá 1,7 nghìn tỷ USD và lớn gấp 7 lần thị trường Mỹ trong năm 2019. Lĩnh vực này thuộc top 4 ngành đóng góp nhiều nhất đối với thị trường lao động trong năm 2019.

Mối lo ngại về tình trạng bất ổn trong tâm lý người dân gần như chắc chắn sẽ dẫn đến sự sụp đổ của thị trường nhà ở. Do đó, chính quyền địa phương nước này đang cân nhắc nới lỏng quy định với lĩnh vực bất động sản

Cáp Nhĩ Tân – thủ phủ tỉnh Hắc Long Giang, là nơi đầu tiên thực hiện bước đi trên khi doanh thu bán đất quý I giảm 40% và giá nhà trung bình cũng giảm 20%. Giới chức địa phương đã bắt đầu giải ngân các khoản tiền được giữ trong tài khoản ký quỹ vào tháng 10, nhằm giảm bớt áp lực và hỗ trợ thị trường bất động sản đang chững lại. Hồi tháng 3, chính quyền tỉnh này cũng loại bỏ quy định thời hạn nắm giữ 3 năm bắt buộc đối với các chủ sở hữu mới.

Cáp Nhĩ Tân – tỉnh đang đối mặt với tỷ lệ thất nghiệp ở khu vực thành thị cao nhất trong “Vành đai Gỉ sét” của Trung Quốc, là ví dụ cho thấy chính quyền địa phương đang chú ý đến thị trường bất động sản. Doanh thu bán đất đã đóng góp 8,7 nghìn tỷ NDT vào ngân sách chính quyền địa phương trên khắp Trung Quốc vào năm ngoái.

Theo công ty tư vấn GoguData, doanh thu bán đất đóng góp nhiều hơn thuế đối với Kho bạc địa phương ở hơn 20 thành phố lớn và vừa ào năm ngoái. Đứng đầu danh sách này là Phật Sơn – thành phố thuộc tỉnh Quảng Đông có gần 10 triệu cư dân, có doanh thu bán đất cao gấp 1,8 lần doanh thu từ hoạt động khác. Quảng Châu đứng thứ 2 với 1,5 lần, trong khi Hàng Châu đứng thứ 3 với 1,22 lần. Việc phụ thuộc vào hoạt động bán đất đã trở nên căng thẳng sau khi Bộ Tài chính Trung Quốc hoãn kế hoạch áp thuế bất động sản với nhiều thành phố hơn vào tháng 3.

Wu nhận định: “Nếu doanh số bán đất sụt giảm, nhiều giám đốc sẽ phải giật mình và đặc biệt là khi thuế bất động sản từ lâu đã được kỳ vọng là nguồn thu mới của chính quyền địa phương.”

Mối lo ngại ngày càng trầm trọng khi các nhà phát triển mắc nợ như Sunac và Evergrande rút khỏi các sự kiện đấu thầu để tăng quỹ đất. Trong khi đó, doanh số bán đất tại các thành phố cũng sụt giảm trong các vòng đấu thầu ở quý I trên khắp Trung Quốc, trừ Thâm Quyến và Thành Đô.

Thiên Tân – thành phố cảng gần Bắc Kinh, đã bán được 4 tỷ NDT các mảnh đất trong năm nay, thấp hơn 91% so với năm ngoái và đây là mức sụt giảm lớn nhất trong số các thành phố lớn.

Wang Qi – nhà đồng sáng lập của công ty quản lý tài sản MegaTrust Investment (Hong Kong), cho hay: “Hầu hết các nhà phát triển tư nhân đều ngần ngại chi tiền cho các giao dịch giá trị lớn như đất đai vì nhiệm vụ chính của họ bây giờ là bàn giao nhà đúng hạn và trả nợ.”

Hiện tại, chỉ có 3 trong số 50 nhà phát triển tư nhân đã mua đất vào năm ngoái. Đó là Longfor Group ở Trùng Khánh, CIFI Group ở Thượng Hải và Binjiang Real Estate Group ở Hàng Châu.

Wang nói thêm: “Chúng tôi không cho rằng ngay cả những tập đoàn có nền tảng tài chính mạnh mua thêm đất hay mở rộng quy mô mạnh mẽ, vì họ đang chuẩn bị cho chu kỳ suy thoái tồi tệ hơn bởi các đợt phong tỏa.”

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc bắt đầu rơi vào thế khó vào năm ngoái, khi PBOC thực hiện quy định “Ba Lằn ranh Đỏ”. Động thái này khiến khả năng huy động vốn của các nhà phát triển sụt giảm, nhất là đối với các công ty vốn đã ngập sâu trong nợ nần.

Những khó khăn đó cộng với thị trường vốn đã chao đảo vì những quy tắc nghiêm ngặt kể từ năm 2017 để kiểm soát giá tăng quá cao đã trở thành thách thức lớn cho ngành bất động sản. Các nhà phát triển không thể bán được nhà để huy động tiền mặt, gây ra những đợt vỡ nợ trái phiếu và các khoản nợ chưa được thanh toán cứ thế chồng chất.

Doanh số bán nhà sụt giảm càng tồi tệ khi Trung Quốc phong tỏa một số khu vực, nhất là trung tâm tài chính Thượng Hải “ngừng hoạt động” kể từ ngày 1/4. Doanh số bán nhà trong tháng 4 của Trung Quốc giảm 47% so với năm ngoái và thấp hơn 43% so với 1 tháng trước đó.

Sichuan Languang Development là công ty vỡ nợ đầu tiên vào năm ngoái, không thể chi trả khoản trái phiếu trị giá 139 triệu USD vào tháng 7. Những vụ vỡ nợ chồng chéo nhanh chóng lan rộng và Evergrande cũng “ôm” khoản nợ 300 tỷ USD. 10 tháng sau, vào tháng 5 năm nay, Sunac trở thành nhà phát triển thứ 18 vỡ nợ khi không trả được lãi đối với khoản trái phiếu USD.

Để vực dậy nhu cầu, PBOC đã hạ lãi suất đối với những người mua nhà lần đầu với 20 điểm cơ bản vào tháng 5. Đây là một tín hiệu cực kỳ mạnh mẽ cho thấy giới chức Trung Quốc đang nỗ lực “cứu” lĩnh vực bất động sản.

Từ tháng 10 đến tháng 5 vừa qua, hơn 130 thành phố ở Trung Quốc đã nới lỏng 180 quy định về mua bán bất động sản, cung cấp lãi suất vay thế chấp hấp dẫn hơn và thủ tục nhanh hơn hoặc hỗ trợ trực tiếp cho các gia đình trẻ.

3 thành phố cấp cao nhất cũng có mặt trong “danh sách” trên. Bắc Kinh hạ lãi suất thế chấp 5 điểm cơ bản xuống còn 5,15% đối với người mua nhà lần đầu tiên và 5,56% đối với người mua nhà lần thứ 2 vào tháng 2. Đây là đợt hạ lãi suất lần đầu tiên trong gần 2 năm qua, khi doanh số bán nhà liên tiếp trượt dốc trong tháng 10.