Khơi thông nguồn lực đất đai: Đừng bao giờ nghĩ cái lợi đầu tiên phải thuộc về Nhà nước

Để làm được điều này, theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đừng bao giờ nghĩ cái lợi đầu tiên phải thuộc về Nhà nước.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

CẦN LUẬT HOÁ ĐẦY ĐẶN

Thưa ông, Nghị quyết 18-NQ/TW xác định đất đai là một nguồn lực quan trọng, trở thành động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Để đáp ứng yêu cầu này, đòi hỏi sửa Luật Đất đai phải có tầm nhìn mới, tư duy mới?

Nghị quyết 18-NQ/TW (Nghị quyết 18) đặt ra một số yêu cầu lớn, tôi cho là đúng đắn, phù hợp và Luật Đất đai (sửa đổi) phải luật hoá thế nào cho đầy đặn những yêu cầu đó, chứ nếu chỉ nhìn một góc vấn đề như Dự thảo đang công bố lấy ý kiến nhân dân, thì chưa đáp ứng được.

Vấn đề lớn thứ nhất được Nghị quyết 18 đặt ra là đổi mới về tài chính đất đai (việc xác định giá đất và thuế đất).

Thứ hai là đổi mới quá trình chuyển dịch đất đai, tạo ra một cơ chế sao cho chia sẻ hài hoà lợi ích ba bên (Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất).

Vấn đề thứ ba mà Nghị quyết 18 yêu cầu là cần xem xét toàn diện vấn đề sử dụng đất, trong đó cần phân biệt đất đa mục đích, như đất quốc phòng – an ninh, đất dự trữ cho quốc phòng – an ninh.

Vấn đề đặt ra là, quản lý đất dự trữ cho quốc phòng – an ninh như thế nào? Hiện nay, cơ quan chức năng vẫn giải thích là vì đất dự trữ, nên đưa vào sản xuất – kinh doanh. Vậy thì để bên quốc phòng quản hay để Nhà nước quản lý rồi có cơ chế để khi quốc phòng cần thì lấy ngay được?

Thế rồi, chuyện lấy đất xây chùa, sau đó đem kinh doanh như ở Bái Đính, Tam Chúc… là trái Luật Đất đai 2013. Rất may là Chính phủ đã dừng việc tương tự lại.

Nghị quyết 18 cũng đưa ra yêu cầu đất đô thị thì phải quan tâm quản lý chiều đứng, buộc phải có trên không và tầng ngầm, chứ trải ra khắp mặt bằng thì rất khó. Rồi Nghị quyết còn đặt vấn đề hệ thống thông tin đất đai là phải cập nhật, tức là địa chính 4D, cả chiều thời gian nữa.

Yêu cầu chuyển đổi số trong quản lý, giao dịch đất đai phải minh bạch, phải qua sàn, qua ngân hàng… Nghị quyết 18 cũng đều đặt ra cả.

Đó những điểm mà Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể xoáy vào, nhưng hiện tại, Dự thảo gần như chưa động đến gì cả, vẫn theo lối cũ, nhất là chưa làm rõ được nội hàm các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, làm căn cứ để thu hồi đất.

Một số chuyên gia, đại biểu Quốc hội cũng chỉ ra rằng, Điều 62, Luật Đất đai hiện hành về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã bị lạm dụng. Và đây là nội dung mà lần sửa đổi này phải đặc biệt quan tâm, thưa ông?

Như tôi đã nói, Nghị quyết 18 yêu cầu phải làm rõ được nội hàm các dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhưng Dự thảo vẫn đem nguyên các quy định tại điều 62, Luật Đất đai hiện hành, liệt kê ra các dự án trong trường hợp các cấp quyết định chủ trương đầu tư (Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ…), mà không rõ tiêu chí như thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Ngoài ra, Dự thảo cũng vẫn nói là đất do Nhà nước thu hồi thì đấu giá, chưa thu hồi thì đấu thầu…, tất cả cái đó mang tính hình thức, mà sẽ rất tai hại cho quá trình phát triển của đất nước.

Tại sao cứ phải “bám” vào đấu giá, trong khi nhìn ra thế giới, chả có nước làm thế cả. Đấu giá có thể thu được lợi ích trước mắt, nhưng làm cho giá đất cao ngất ngưởng, chắc chắn là có hại, vì đầu vào tăng thì giá hàng hoá sản xuất ra tăng, tức là nền kinh tế có sức cạnh tranh thấp.

Về nguyên tắc, các nước đưa ra giá đất đầu vào thấp nhất để nền kinh tế có sức cạnh tranh cao, từ đó nhà nước thu được thuế. Chứ người Việt cứ cuồng lên, cứ cho đấu giá được lợi về giá đất, thì là tốt. Sự thực, đó chỉ là cái lợi trước mắt.

Những bất cập trong Luật Đất đai hiện hành cần sớm sửa đổi để tạo sự minh bạch, rõ ràng, giúp khơi thông nguồn lực đất đai. Ảnh: Đ.T

SAU 20 NĂM MỚI DŨNG CẢM BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT

Liên quan giá đất, điểm mới được cho là mang tính đột phá của Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, ông nghĩ sao về điều này?

Nói về khung giá đất, Trung ương, Chính phủ đã thảo luận quản lý bảng giá đất bằng khung giá đất hay không từ năm 2003. Qua 20 năm, đến lần này mới dũng cảm gạch chữ “dùng khung giá đất” đi, đơn giản vì để nó là vô tích sự.

Khung giá đất là công cụ để thiết lập bảng giá đất, nhưng tất cả các tỉnh thì đều để bảng giá đất thấp lè tè so với thị trường.

Tôi đã trực tiếp hỏi chính quyền TP. Hà Nội, TP.HCM là sao để bảng giá đất thấp thế này, họ bảo có muốn đưa lên cũng chả được vì khung chỉ có thế thôi.

Họ cũng ý thức rõ là, giá đất phải sát giá thị trường, nhưng khung thấp như thế làm sao mà làm được. 20 năm giữ khung, đến nay, kết luận khung là vô tích sự thì phải bỏ. Và phải đưa ra quy trình xây dựng bảng giá đất như thế nào sát với cái gọi là giá thị trường.

Điều đầu tiên phải định nghĩa thế nào là giá thị trường, vì nhiều người nói làm gì có giá thị trường, thửa này bà này tốt số bán được cao, ông kia không tốt số thì giá thấp hơn nhiều. Ta cứ giữ quan niệm theo kiểu của ta mà không hiểu giá thị trường là gì, nó phức tạp hơn ta vẫn nghĩ.

Định nghĩa tiêu chuẩn quốc tế là, giá trị đất đai trên thị trường là giá trị ước tính của những giao dịch đất đai trên thị trường mà những giao dịch đất đai đó là tự nguyện, không bị ép buộc, thuận mua vừa bán.

Nhưng đó là ước lượng, chứ không phải chính xác, mà đã ước thì độ chính xác chỉ được chừng 90%, chứ không có 100%. Nếu dữ liệu kém, ước tính kém, thì chỉ chính xác được đến 80% thôi. Như vậy, giá đất thị trường được coi là nghiệm của bài toán thống kê, chứ không phải là bài toán số học.

Giả sử định nghĩa đó được chấp nhận trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, thì cách làm cụ thể thế nào để giá đất sát được giá thị trường, thưa ông?

Để thu nhận được giá trị thật của các hợp đồng chuyển quyển sử dụng đất, thì người ta giải một bài toán thống kê. Bài toán này dựa trên quy định về mật độ số liệu, thị trường có đóng băng hay có sốt không và mọi trao đổi là thuận mua vừa bán.

Ở Việt Nam, pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất làm cho trong phần lớn các giao dịch, mọi người đều gian dối để trốn thuế, tức là chưa làm được điều khiến mọi người đều ghi giá trị thực trên hơp đồng. Đó là lỗi quản lý.

Vậy làm thế nào để mọi hợp đồng đều ghi giá thật? Giải pháp là thuế chuyển quyền được tính theo bảng giá, không căn cứ vào hợp đồng và động viên mọi người là cứ hợp đồng thẳng thắn mà ghi. Đó là động lực để người ta ghi thật.

Mặt khác, Việt Nam cũng nên học các nước là đừng tính thuế chuyển quyền sử dụng đất cao, mà tính thuế sử dụng đất cao lên – loại thuế này hiện nay quá thấp. Một căn chung cư giá khoảng 6 tỷ đồng, thuế sử dụng đất cũng chỉ khoảng 1 triệu đồng/năm, như thế là thấp quá.

Điều đó cho thấy, tư duy bao cấp vẫn kéo đến bây giờ. Trong khi đó, các nước đánh thuế sử dụng đất cao, nhưng thuế chuyển quyền sử dụng đất thì thấp để mọi người không e ngại ghi giá trị thực trên hợp đồng chuyển nhượng.

Làm được điều đó, cộng với thực tế là hiện nay, mạng công chứng tốt hơn mạng quản lý đất đai rất nhiều, Nhà nước có thể lấy thông tin về giá trị chuyển quyền sử dụng đất trên các hợp đồng chuyển nhượng từ công chứng để phục vụ công tác quản lý.

Cũng có ý kiến e ngại là như thế có xâm phạm đến quyền riêng tư của cá nhân hay không. Nhưng Nhà nước chỉ rút ra thông tin về giá, địa chỉ và diện tích thửa đất thôi, không gắn tên ai vào cả. Như vậy, sẽ mất khoảng 2 năm để có được cơ sở dữ liệu thị trường. Hiện nay, nhiều nước sẵn sàng cho Việt Nam phần mềm xử lý giá đất thị trường.

ĐỪNG BAO GIỜ NGHĨ CÁI LỢI ĐẦU TIÊN PHẢI THUỘC VỀ NHÀ NƯỚC

Trong quá trình góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cũng có không ít ý kiến cho rằng, giá đất bao nhiêu không quan trọng bằng sự hài hoà lợi ích trong chính sách tài chính về đất đai. Hiện nay, chênh lệch địa tô không hài hoà có phải là nút thắt lớn nhất của chính sách đất đai không?

Đúng vậy. Ta cứ dùng ngôn từ là phải bồi thường cho dân ngang giá thị trường. Đó là tự lấy đá ghè chân mình. Phải nói rõ là ngang giá thị trường tại thời điểm trước khi có dự án được quy hoạch, chứ không cứ để người dân lẵng nhẵng đi theo khiếu kiện là chưa bằng giá thị trường. Cuối cùng lại ép dân là giá chỉ được thế này thôi, gây ra khiếu kiện dài ngày, phức tạp.

Nghị quyết 18 cũng yêu cầu phải nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Vậy, cần luật hoá thế nào để đạt được yêu cầu này, thưa ông?

Mấu chốt ở đây nằm ở bài toán chuyển dịch đất đai, với một bên nhà đầu tư cần đất và một bên là người có đất. Nghị quyết đặt ra hàng loạt yêu cầu về tài chính đất đai đảm bảo hài hoà lợi ích, nhưng Dự thảo luật thì còn mờ nhạt.

Nghị quyết 18 có nói, trong phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, thì dùng cơ chế góp quyền sử dụng đất điều chỉnh lại đất đai. Đó là cơ chế thu hồi đất rất nhẹ nhàng. Hàn Quốc, Nhật Bản đều áp dụng cơ chế này và họ đã thành công.

Nói đơn giản là như thế này. Mọi người đang sống ở một vùng nông thôn, khi vùng đó được quy hoạch làm đô thị, tất cả những người nông dân có đất thì góp đất, trên nguyên tắc diện tích đất anh còn giữ lại khi thành đô thị có giá trị tương đương khi anh chưa góp. Chẳng hạn, ước định là giá đất sẽ tăng 10 lần, có nghĩa là diện tích của anh thu nhỏ lại 10 lần thì giá trị vẫn bằng nhau. Như thế, mọi người sẽ cảm thấy thoải mái.

Cách làm là, khi đề xuất dự án, kêu gọi người dân thảo luận phương án góp đất, giá đất sẽ là giá đất trước dự án.

Hiện nay, quy định bảng giá đất dùng cho 5 năm, khi có dự định thu hồi đất thì giá đất đã khác, đến khi có dự án thì giá đất đã tăng lên hàng trăm lần rồi. Vì thế, cách làm là phải thảo luận ngay từ khi có quy hoạch, nếu người có đất đồng ý góp đất, thì quy hoạch được duyệt, nếu không đồng ý thì thôi.

Như thế có khó quá không? Nếu chỉ còn vài gia đình nhất định không đồng ý thì có thể quyết theo đa số không, thưa ông?

Nhiều nước người ta đều làm thể cả. Như tôi nói, Nhật Bản và Hàn Quốc đều thành công với cách đó. Quan trọng là làm sao có phương án góp đất để ai cũng thấy mình có lợi, chứ đừng bao giờ nghĩ cái lợi đầu tiên phải thuộc về Nhà nước. Đó chính là nghệ thuật, đồng thời là kỹ thuật.

Giữa việc Nhà nước thu hồi đất và việc góp quyền sử dụng đất, thì chắc chắn dân thích góp rồi. Mà theo luật hiện hành, thì chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn là Nhà nước thu hồi đất.

Nghị quyết 18 yêu cầu không dùng cơ chế thu hồi đất nữa, mà dùng cơ chế góp quyền sử dụng đất. Anh dàn dựng lại đất đai cho khu đó ngăn nắp, nhưng điều chỉnh ít nhất, phần giữ lại đều ngay ngắn và có giá trị tăng lên rất cao.

Về kỹ thuật, thì có cơ chế gọi là đồng thuận theo đa số cộng đồng, tuỳ trường hợp mà chính quyền quyết định tỷ lệ đồng thuận, tối thiểu là theo 2/3, còn ở một số trường hợp thì có thể lên đến 80-90%. Chỉ cần ghi trong luật là theo đa số, còn đa số bao nhiêu thì giao Chính phủ quy định cụ thể theo từng loại dự án. Các nước cũng làm như thế.

Cũng cần phải nói thêm, hiện nay, có rất nhiều việc đáng lẽ là bồi thường, thì lại cứ bị gán sang là hỗ trợ. Ví dụ, hỗ trợ người bị thu hồi đất di chuyển đến nơi ở mới, thì cái đó là phải bồi thường. Hoặc hỗ trợ đào tạo việc làm (mà phần lớn chỉ đào tạo cái cơ quan đến đào tạo có, chứ không đào tạo cái người mất đất cần). Cái đó cũng phải gọi là bồi thường.

Còn hỗ trợ là nhà đầu tư dự án chia sẻ lợi ích từ bài toán đầu tư. Ở nhiều nước, việc này phần lớn là hỗ trợ cho địa phương sở tại bằng trường học, công trình công cộng…, tuỳ theo dự án lợi được bao nhiêu.

Và tiền hỗ trợ đó, doanh nghiệp sẽ được trừ vào thuế. Sửa Luật Đất đai lần này, cần luật hoá việc hỗ trợ, có quy chuẩn hẳn hoi cho đàng hoàng.

Dự thảo hiện nay có đến 4/5 nội dung bê từ Luật Đất đai 2013 sang, gần như chỉ thêm mắm thêm muối, thêm câu này chữ kia một chút, sự thực là sửa đổi không đáng kể. Nhiều người cũng hỏi là chưa thấy bóng dáng quy định chuyển dịch đất đai đâu cả. Mà, hai điểm quan trọng nhất của lần sửa đổi này là cơ chế chuyển dịch đất đai và tài chính đất đai. Giải được hai bài toán này, thì mới có thể khơi thông nguồn lực đất đai.