Giám đốc Phân tích VinaCapital: Lãi suất tiền gửi giảm sẽ thúc đẩy dòng tiền chảy sang chứng khoán và bất động sản cho thuê

Mới đây, ông Michael Kokalari, CFA Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường Vincapital đã có những chia sẻ về vấn đề thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn tăng cao.

“Lỗ hổng thanh khoản” sẽ được giải quyết bằng chính sách của Chính Phủ

Chuyên gia cho rằng các chu kỳ bùng nổ và suy thoái bất động sản thường xảy ra ở thị trường mới nổi, đặc trưng chung là do việc xây dựng quá nhiều nhà ở mới. Tuy nhiên, thị trường nhà ở Việt Nam lại thiếu nguồn cung, do đó các vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu. Mặt khác, nhu cầu sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn chiếm khoảng 20% GDP.

Do đó, vấn đề chủ chốt mà các nhà phát triển bất động sản đang gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ, điều họ cần làm để hoàn thành các dự án tồn đọng và trả các khoản vay. Vấn đề “lỗ hổng thanh khoản” này có thể sẽ được giải quyết bằng các chính sách của Chính phủ chứ không phải bằng tiền ngân sách.

Ngoài ra, ông Michael Kokalari không cho rằng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng đáng kể, bởi vì khả năng giảm giá nhà ở là rất hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam.

Các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và một số gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu. Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn họ phải đối mặt để được phê duyệt dự án, bởi vì các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Thêm vào đó, một số vấn đề như (1) một số nhà phát triển bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án “cao cấp” không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi (2) tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện đang đặc biệt eo hẹp và (3) các nhà phát triển bất động sản cũng phải đối mặt vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản.

Do đó, chuyên gia đánh giá các nhà phát triển bất động sản Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập “quỹ đất”. Nói cách khác, các miếng đất thô đó không thể dùng đi vay vốn cho đến khi được chuyển đổi sang đất ở và dự án được phê duyệt. Những năm gần đây, các nhà phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn hai năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, một số nhà phát triển đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới với Nghị định 65.