Nghịch lý chỗ đỗ nhiều hơn ôtô ở Mỹ

Một cuộc khảo sát năm 2012 của công ty bất động sản Colliers International cho thấy các bãi đỗ xe ở trung tâm hầu hết thành phố lớn tại Mỹ và Canada đều thừa ít nhất 20% chỗ trống vào những ngày trong tuần hoặc những sự kiện đặc biệt cuối tuần.

Donald Shoup, nhà quy hoạch đô thị tại Đại học California ở Los Angeles, người tiên phong trong lĩnh vực nghiên cứu bãi đỗ xe, ước tính Mỹ có khoảng 700 triệu tới 2 tỷ chỗ đỗ xe, tương đương mỗi chiếc xe được đăng ký ở nước này có từ 2,5 tới 7 chỗ để. Không có số liệu thống kê chính thức của chính phủ Mỹ về số chỗ đỗ xe.

Tình trạng dư thừa chỗ đỗ xe ở Mỹ bắt nguồn từ quy định phân khu thành phố được thông qua lần đầu vào những năm 1950, khi số người sở hữu ôtô gia tăng và các nhà quy hoạch đô thị lo ngại không có đủ chỗ đậu xe cho tất cả tài xế mới. Chính quyền nhiều thành phố áp quy định về bãi đỗ xe bắt buộc đối với mọi loại hình sử dụng đất.

Tại Los Angeles, các nhà thờ cũng phải xây dựng bãi đỗ xe với tỷ lệ tối thiểu 1/5 người tới nhà thờ, trong khi bệnh viện phải đáp ứng tỷ lệ 2 chỗ đỗ xe cho mỗi giường bệnh.

Những yêu cầu như vậy khiến các bãi đỗ xe được xây dựng ồ ạt. Tại hạt Los Angeles, bãi đỗ xe chiếm 14% diện tích đất, theo nhóm nghiên cứu của Đại học bang Arizona, Đại học California ở Los Angeles (UCLA) và Đại học Công nghệ Georgia.

Khoảng 20 năm trước, các nhà nghiên cứu và lãnh đạo địa phương bắt đầu nhận ra những điểm bất cập của quy định về chỗ đậu xe. Nghiên cứu năm 2016 của giáo sư C. J. Gabbe thuộc Đại học Santa Clara và Gregory Pierce của UCLA chỉ ra nhiều chỗ đỗ xe hiếm khi được sử dụng. Người tiêu dùng phải gánh chi phí xây dựng những bãi đỗ xe đó thông qua giá thuê mặt bằng cao hoặc giá bán lẻ các loại hàng hóa cao hơn.

Một chỗ đỗ xe sẽ khiến giá thuê nhà trung bình tăng thêm 17%, theo nghiên cứu của giáo sư Gabbe. Gần như 3/4 số người thuê nhà không có ôtô vẫn phải chịu thêm chi phí cho một chỗ đậu xe đi kèm trong tổng tiền thuê. Họ phải trả tổng cộng 440 triệu USD mỗi năm cho chỗ đỗ xe dù không sử dụng.

Một trong những thử nghiệm sớm nhất về giảm chỗ đỗ xe xuất hiện vào năm 1999, khi chính quyền Los Angeles ra quyết định cải tạo các tòa nhà văn phòng bị bỏ không ở trung tâm thành phố thành căn hộ. Để khuyến khích các chủ đầu tư, quyết định này cho phép họ được miễn yêu cầu xây nhà để xe.

Điều này tạo không gian cho các chủ đầu tư xây thêm căn hộ và bán chúng cho người dân với giá thấp hơn. Năm 2013, giáo sư quy hoạch đô thị Michael Manville của UCLA cho biết trong 56 tòa nhà được cải tạo với 6.700 căn hộ, chủ đầu tư sẽ mất 2.640 căn nếu phải bố trí bãi đỗ xe theo quy định.

Josh Gray-Emmer chuyển tới tòa nhà như vậy cách đây 20 năm và sau đó mua căn hộ được cải tạo từ một khách sạn cũ. Đầu tiên, ông phải trả tiền cho một chỗ đỗ xe ở tòa lân cận, trước khi từ bỏ ôtô cách đây 8 năm và tiết kiệm 250 USD mỗi tháng.

Quyết định của chính quyền Los Angeles đã khởi động làn sóng tái phát triển trung tâm thành phố, thu hút 35 tỷ USD đầu tư và thúc đẩy dân số trung tâm từ 18.000 lên 85.000 người, theo Nick Griffin, giám đốc điều hành Khu Cải thiện Kinh doanh Trung tâm thành phố Los Angeles.

“Loại bỏ các quy định về bãi đỗ xe có thể tác động rất lớn tới chất lượng cuộc sống và tính bền vững của cộng đồng. Đó là một trong những thay đổi quan trọng nhất mà chính quyền địa phương có thể làm”, Sara Bronin, giáo sư kiến trúc tại Đại học Cornell, nói.

Thay đổi về chỗ đỗ xe gia tăng từ khoảng 10 năm trước, khi nhiều người chuyển đến trung tâm thành phố cho gần nơi làm việc và các tiện ích khác. Đà phục hồi của lĩnh vực xây dựng căn hộ sau cuộc suy thoái năm 2007-2009 đã khiến chính quyền các thành phố lên kế hoạch xây những khu dân cư có mật độ cao hơn, dễ đi bộ hơn, khiến đất dành cho các bãi đỗ ôtô ngày một giảm.

Năm 2017, Buffalo của bang New York trở thành một trong những thành phố lớn đầu tiên của Mỹ loại bỏ quy định về chỗ đỗ xe tối thiểu. “Ưu tiên hàng đầu là mọi người tìm nơi để sống, chứ không phải để đỗ xe”, Brendan Mehaffy, giám đốc quy hoạch chiến lược của thành phố Buffalo, nói.

Các dự án phát triển được phê duyệt trong hai năm đầu tiên sau thay đổi khiến chỗ đỗ xe giảm 21% so với quy định cũ, theo nghiên cứu của Đại học Buffalo. Một bãi đỗ xe cũ ở phía đông trung tâm thành phố hiện đã trở thành cửa hàng tạp hóa và 200 căn hộ giá rẻ.

Buffalo từ đó trở thành hình mẫu ở Mỹ. Mehaffy thường xuyên trao đổi với các nhà quy hoạch ở những nơi khác đang tìm cách áp dụng chính sách về bãi đỗ xe của thành phố.

Hàng chục thành phố trên khắp nước Mỹ đã loại bỏ một số quy định về chỗ để xe tối thiểu, như New York, San Francisco, Norman ở bang Oklahoma hay Bend ở bang Oregon. Năm ngoái, California đã bãi bỏ quy định về số chỗ đỗ xe tối thiểu với các khu mới xây dựng gần nhà ga, bến xe công cộng.

Trong khi đó, những nơi giữ quy định về chỗ đỗ xe giờ cũng sẵn sàng cung cấp nhiều ngoại lệ hơn. Ba năm trước, hội đồng thành phố Charlotte ở bang Bắc Carolina đã phê duyệt cho Grubb Properties xây dựng khu chung cư 104 căn hộ gần trung tâm thành phố mà không có bãi đậu xe cho cư dân.

Điều này cho phép công ty tăng 25% số căn hộ so với thiết kế tòa nhà phải bao gồm bãi đỗ xe, theo Clay Grubb, giám đốc điều hành Grubb Properties. Tăng số căn hộ đồng nghĩa giá thuê sẽ thấp hơn khoảng 250 USD/tháng.

Tòa nhà, dự kiến khai trương vào năm tới, sẽ có các khu vực để xe đạp. Nằm dọc tuyến phố xanh mát gần trung tâm thành phố, ông Grubb hy vọng nhiều cư dân sẽ đạp xe đi làm.

Ông Grubb so sánh dự án ở Charlotte với tòa nhà 405 căn hộ ở Aurora, bang Colorado, nơi thành phố yêu cầu ông phải xây bãi đỗ xe 485 chỗ dù ước tính cư dân chỉ cần 390 chỗ. “Điều đó quá lãng phí”, ông nói.

Xây dựng những khu đỗ xe như vậy sẽ làm tăng thêm hơn 100 USD vào giá thuê trung bình. Tòa nhà nằm cạnh khu phức hợp bệnh viện lớn và không xa trạm giao thông công cộng. Ông Grubb hy vọng nhiều người thuê trong tương lai sẽ là nhân viên bệnh viện, khi họ thấy đi bộ tới nơi làm việc nhanh hơn lái xe.

Những thay đổi dần có hiệu lực trên toàn nước Mỹ. Các tòa chung cư hoàn thành trong năm 2022 chỉ có trung bình 1,1 chỗ đỗ xe cho mỗi căn hộ, giảm từ mức đỉnh điểm 1,7 năm 1998, theo nhà cung cấp dữ liệu Yardi Matrix.

Xây dựng văn phòng mới năm 2022 giới hạn 2,29 chỗ đỗ xe cho mỗi 92 mét vuông, giảm từ mức 3,66 năm 1999, theo nhà cung cấp dữ liệu CommercialEdge.

Các nhà bán lẻ lớn cũng đang xem xét lại bãi đỗ xe. Macy’s Inc bắt đầu biến một số bãi đỗ xe gần các cửa hàng bách hóa của họ thành không gian để tiệm đồ ăn nhanh, quán cà phê hoặc ngân hàng thuê.

Kể từ năm 2010, Los Angeles và New York đã mất hơn 11.000 chỗ đỗ xe, theo phân tích của công ty bất động sản CoStar. Thành phố Philadelphia ước tính số lượng chỗ đỗ xe trong trung tâm thành phố giảm từ 50.023 năm 2010 xuống 45.898 năm 2020.

Tổng mức thuế 22,5% đối với các nhà vận hành bãi đỗ xe đã thúc đẩy nhiều người bán hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng các khu vực này, theo Robert Zuritsky, giám đốc điều hành công ty bất động sản Parkway Corp ở Philadelphia.

“Thành phố đã chuyển từ chính sách buộc phải xây nhiều chỗ đỗ xe sang buộc các nhà phát triển không xây dựng bất kỳ bãi đỗ nào”, ông nói.

Rebecca Lopez Kriss, phó ủy viên thuế vụ thành phố Philadelphia, cho biết mục đích của biện pháp đánh thuế cao như vậy là khuyến khích phát triển các thành phố có giá trị cao hơn. “Thuế đỗ xe thực sự là một chiến lược để thúc đẩy các lựa chọn giao thông sẵn có khác và sử dụng đất bền vững”, bà nói.

Tuy nhiên, nhiều người không cho rằng giảm bãi đỗ xe là chính sách hiệu quả. Corie Moskow, giám đốc điều hành Hiệp hội Thương gia Rittenhouse Row ở Philadelphia, lo ngại thiếu chỗ đỗ xe sẽ cản trở mọi người ghé thăm các cửa hàng và nhà hàng trong khu vực.

“Chúng ta muốn mọi người có thể tiếp cận dễ dàng, song ít chỗ đỗ xe có thể khiến mọi thứ khó khăn hơn”, bà nói.