Từng là “đối thủ” cân sức trên sàn chứng khoán, tổng vốn hóa toàn bộ doanh nghiệp bất động sản giờ chưa bằng ba ngân hàng cộng lại

Thị trường chứng khoán Việt Nam giao dịch khởi sắc trong tháng đầu năm nhờ đầu kéo chính là nhóm cổ phiếu ngân hàng. Sau thời gian dài lặng sóng, cổ phiếu “vua” đua nhau bứt phá, tâm điểm là ba ngân hàng quốc doanh Vietcombank, VietinBank và BIDV. Với đà tăng tốc hàng chục phần trăm từ đầu năm, cổ phiếu của VCB, BID đã thiết lập vùng đỉnh mới, CTG cũng đang tiến sát gần mức đỉnh cao nhất vào năm 2021.

Cổ phiếu bứt phá mạnh giúp vốn hóa các ngân hàng tăng trưởng vượt trội. So với thời điểm đầu tháng 1/2024, vốn hoá Vietcombank hiện tăng thêm 61.000 tỷ đồng(~2,7 tỷ USD) lên 510 nghìn tỷ đồng, BID tăng thêm 31.000 tỷ đồng vốn hoá (~1,3 tỷ USD) lên 278 nghìn tỷ và CTG cũng có thêm 28.000 tỷ đồng vốn hoá (~1,1 tỷ USD) lên 173 nghìn tỷ đồng.

Trong khi đó, nhóm cổ phiếu bất động sản dù hồi phục đôi chút nhưng vẫn cách xa đỉnh cũ, thậm chí một số cổ phiếu đầu ngành đã chững lại rõ rệt trong thời gian gần đây. Trên thực tế, những khó khăn của ngành bất động sản xuất hiện từ năm 2022 đã khiến loạt cổ phiếu địa ốc chia đôi giá, vốn hoá bay hơi hàng nghìn tỷ đồng.

Tâm điểm là nhóm cổ phiếu “họ” Vingroup – chiếm gần nửa vốn hoá toàn ngành bất động sản đã bắt đầu chuỗi điều chỉnh từ đầu năm 2022. Đến giữa tháng 8/2023, thương vụ IPO thành công của VinFast trên sàn chứng khoán Mỹ cộng hưởng kết quả kinh doanh thuận lợi dù trong giai đoạn khó khăn tạo liều “doping” giúp giá cổ phiếu VHM, VIC tăng vọt chỉ trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng nóng, hai cổ phiếu này cũng tạo đỉnh đi xuống theo xu hướng chung của thị trường. Đến nay vốn hóa của Vingroup chỉ còn 163 nghìn tỷ đồng, vốn hóa của Vinhomes cũng chỉ còn 182 nghìn tỷ đồng. Những con số này giảm mạnh so với thời kỳ đỉnh cao cuối năm 2021.

Để nhìn rõ hơn sự ngược chiều này, nếu lấy vốn hóa Vietcombank, BIDV cộng thêm vốn hóa Vietinbank (~ 960 nghìn tỷ đồng) hiện đã vượt xa vốn hoá 30 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất (~ 788 nghìn tỷ đồng). Nhìn rộng hơn, vốn hoá của ba ngân hàng quốc doanh trên cũng đã “vượt mặt” toàn bộ vốn hoá của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán (~852 nghìn tỷ đồng).

Thực tế, cơ cấu thị trường chứng khoán Việt Nam có phần mất cân bằng khi nhóm bất động sản và ngân hàng chiếm tỷ trọng vốn hoá lớn. Trong quá khứ, hai lĩnh vực ngân hàng và bất động sản thường là những “đối thủ” khá cân sức về quy mô vốn hoá. Tuy nhiên, từ nửa sau của năm 2021, những “cơn gió ngược” bắt đầu xuất hiện nhiều hơn khiến mảng bất động sản không còn duy trì được phong độ.

Còn nhớ, trong năm 2022, nhất là nửa cuối năm, thị trường này rơi vào trầm lắng vì thanh khoản giảm, doanh nghiệp tắc nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng dẫn tới sức khoẻ các doanh nghiệp địa ốc suy yếu và nhóm cổ phiếu bất động sản cũng lao dốc.

Tuy nhiên, kể từ năm 2023, Chính phủ, các bộ, ngành đã đưa ra hàng loạt chính sách hỗ trợ, gỡ khó cho các dự án trọng điểm, lãi suất thấp và một số hành lang pháp lý manh tính nền tảng được hình thành đã tạo kỳ vọng và cú hích mạnh cổ phiếu bất động sản hồi phục.

Dù có nhiều động thái “trợ lực”, nhưng triển vọng của ngành BĐS trong ngắn hạn được đánh giá chưa rõ ràng khi các doanh nghiệp vẫn sẽ đối mặt với những khó khăn liên quan đến việc huy động vốn và tiến độ dự án không đạt kỳ vọng vì vướng mắc các vấn đề pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn chưa thoát khỏi xu hướng ảm đạm.

Với ngành ngân hàng, sau thời gian dài bị kìm hãm bởi áp lực nợ xấu cao, tăng trưởng tín dụng thấp, “sóng” cổ phiếu vua đã rục rịch trở lại khi những nút thắt trên đang có dấu hiệu thay đổi theo hướng tích cực hơn.

Triển vọng ngân hàng và bất động sản năm 2024

Dù nhận định 2024 vẫn là năm thách thức với ngành ngân hàng về chất lượng tài sản, song SSI Research cho rằng tình hình sẽ cải thiện hơn năm nhờ vào chi phí vốn đã giảm về mức thấp hơn nhiều so với 2023 và lợi nhuận trước dự phòng (PPOP) có sự cải thiện giúp các ngân hàng có dư địa để tạo một bộ đệm dự phòng tốt hơn.

Trong kịch bản cơ sở, SSI Research dự báo tăng trưởng GDP có thể phục hồi trong khoảng từ 6,0% – 6,5%, lãi suất trung bình cả năm duy trì quanh mức thấp nhất trong thập kỷ trở lại đây và NHNN sẽ có ứng phó linh hoạt trong cơ chế ghi nhận và trích lập dự phòng nợ xấu. Theo ước tính, tăng trưởng LNTT năm 2024 của các ngân hàng thuộc phạm vi nghiên cứu dự kiến đạt 15,4% svck, đây là mức tăng trưởng tốt hơn so với mức 4,6% trong năm 2023.

Chứng khoán KBSV cũng kỳ vọng mặt bằng lãi suất thấp ở thời điểm cuối năm 2023 sẽ tiếp tục được duy trì trong năm sau, từ đó tạo động lực thúc đẩy tín dụng và cải thiện chi phí vốn cho các ngân hàng. Kỳ vọng tăng trưởng tín dụng năm 2024 sẽ vẫn quanh mức 12-13% trong bối cảnh triển vọng kinh tế chung chưa hồi phục quá mạnh, và sẽ có sự phân hoá giữa các ngân hàng tuỳ thuộc vào room tín dụng được cấp.

Đặc biệt, KBSV nhận định P/B của toàn ngành đã về mức thấp (1.4x), tiệm cận với vùng đáy năm 2020 và 2022. Dù ngành ngân hàng sẽ còn phải đối diện với một vài khó khăn trong thời gian tới, nhưng đội ngũ phân tích cho rằng bức tranh tổng thể của toàn ngành đã xuất hiện những điểm sáng để cổ phiếu của nhóm này xứng đáng được tái định giá ở mức cao hơn.

Đối với ngành bất động sản, Chứng khoán ACBS cho rằng dù ngành bất động sản năm 2024 có được lợi thế từ việc lãi suất tiếp tục duy trì mức thấp, đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và các điều luật hỗ trợ, song áp lực trả nợ và doanh nghiệp phát triển BĐS có thể tiếp tục gặp khó do hơn 125 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp BĐS đáo hạn trong năm 2024, mức cao nhất trong 5 năm. Thêm vào đó, quá trình phê duyệt dự án kéo dài, quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài và chi phí đền bù tăng có thể dẫn tới giá nhà tăng nhanh hơn mức thu nhập đầu người.