Bất động sản vẫn khó xoay vốn

Quy định mới về phát hành trái phiếu được cho là để ngăn chặn các trường hợp sử dụng vốn sai mục đích như Tân Hoàng Minh

Đảo nợ: Tưởng dễ mà khó

Chưa kể nhu cầu huy động vốn thực hiện dự án mới, tính riêng nhu cầu vốn để đáo hạn số trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã phát hành của doanh nghiệp bất động sản năm nay và năm sau là rất lớn. Theo số liệu của FiinGroup, ngành bất động sản chiếm 59% tổng giá trị đáo hạn, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tính riêng trong năm nay đạt 35.560 tỷ đồng và sẽ tăng mạnh lên mức 61.370 tỷ đồng vào năm 2023.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ đã cho phép doanh nghiệp bất động sản được phát hành trái phiếu để cơ cấu nợ, song chỉ được phép đảo nợ cho chính doanh nghiệp đó. Quy định này được cho là để ngăn chặn những trường hợp sử dụng vốn sai mục đích như Tân Hoàng Minh, song được dự báo sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản hoạt động theo mô hình tập đoàn tiếp tục rơi vào khó khăn.

“Đặc thù của các doanh nghiệp bất động sản là luôn thành lập các công ty con để quản lý, vận hành các dự án. Trước đây, công ty mẹ thường đứng ra huy động trái phiếu cho công ty con đáo hạn vì năng lực tài chính các công ty con hạn chế, thời gian thành lập chưa lâu. Tuy nhiên, theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP, công ty mẹ không được huy động trái phiếu để đáo hạn cho công ty con, dù thực chất mẹ – con đều là một”, Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản nêu thực tế bất cập.

Do dòng tiền chảy vào các công ty con bị kiểm soát chặt chẽ, nên việc đáp ứng nghĩa vụ nợ sắp tới của doanh nghiệp bất động sản được dự báo tiếp tục khó khăn trong bối cảnh lãi suất được kỳ vọng tiếp tục leo thang.

Ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Nghiên cứu rủi ro tín dụng, FiinGroup cho rằng, điều này sẽ làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp bất động sản, vốn thâm dụng vốn nhưng gặp trở ngại tiếp cận dòng vốn tín dụng. “Các quý sắp tới dự kiến là giai đoạn khó khăn để các doanh nghiệp xoay xở dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu bởi 2 lý do”, ông Tùng Anh nhận định.

Mặc dù Nghị định 65/2022/NĐ-CP không siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu, song với các quy định về hồ sơ chào bán, phương thức phát hành chặt chẽ hơn trước, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dự kiến chỉ tăng mạnh trở lại nửa cuối năm 2023. Hơn nữa, chỉ những doanh nghiệp có năng lực và hồ sơ minh bạch mới có thể phát hành trái phiếu.

Nói cách khác, nhiều doanh nghiệp sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong việc đảo nợ, thậm chí mất khả năng thanh toán. Nợ xấu xuất hiện ở thị trường trái phiếu không phải chuyện lạ trên thế giới và Việt Nam phải chấp nhận thông lệ này để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Trông chờ vào vốn FDI?

Dù trước mắt bài toán vốn cho doanh nghiệp bất động sản vẫn còn khó khăn, song TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, Nghị định 65/2022/NĐ-CP ra đời mở ra cơ hội huy động vốn trở lại cho các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp bất động sản. Tuy vậy, ngoài nguồn tín dụng và trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động tìm các giải pháp để đa dạng hóa nguồn vốn như chào bán cổ phần, thuê tài chính, tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác đầu tư bất động sản… Một kênh huy động vốn khác với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, việc kiểm soát chặt tín dụng để ổn định vĩ mô là cần thiết. Tuy nhiên, Việt Nam đang là một trong những quốc gia có tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế mạnh nhất thế giới trong giai đoạn sau đại dịch, thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp. Ngành bất động sản trong nước đang có cơ hội lớn thu hút vốn FDI, đặc biệt là từ Nhật Bản, Hàn Quốc…

Thực tế, 8 tháng đầu năm nay, vốn FDI vào nước ta giảm 12,8% so với cùng kỳ năm trước, nhưng FDI rót vào bất động sản tăng vọt, với hơn 3,3 tỷ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký. Nếu các vướng mắc về pháp lý trong nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam được tháo gỡ, ông Khương cho rằng, FDI vào bất động sản thời gian tới sẽ tăng đột phá.

Một giải pháp nữa, theo các chuyên gia, là trong bối cảnh Chính phủ siết chặt quản lý thị trường vốn và thị trường bất động sản, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phải hướng tới các dự án phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản cao, như các dự án nhà ở có giá trung bình, bất động sản phục vụ hoạt động logistics, bất động sản khu công nghiệp… Chỉ khi sở hữu các dự án có tính khả thi, doanh nghiệp mới dễ dàng huy động vốn.

Trong bối cảnh tín dụng khó tiếp cận, trái phiếu doanh nghiệp chưa thể sớm phục hồi và hành lang pháp lý còn nhiều vướng mắc như hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang tìm cách chiếm dụng vốn lẫn nhau. TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết, có doanh nghiệp đạt doanh thu 1.000 tỷ đồng nhưng bị chiếm dụng vốn tới 700 tỷ đồng. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp báo cáo tài chính vẫn lãi lớn, song thực chất dòng tiền âm. “Nếu không khẩn trương tháo gỡ đồng bộ, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ rơi vào cảnh vỡ nợ”, TS. Nghĩa cảnh báo.